Ai fini dell’IMU, la base imponibile delle aree fabbricabili è costituita dal valore delle aree venali in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, da determinare con riguardo agli elementi individuati dall’art. 5 co. 5 del DLgs. 504/92 (zona territoriale di ubicazione, indice di edificabilità, destinazione d’uso consentita, oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche; la medesima previsione è recata dall’art. 1 co. 746 della L. 160/2019).
Secondo la Corte di Cassazione, tale previsione è rispettata anche se il Comune, in sede di accertamento, per determinare il valore dell’area fabbricabile adotta il metodo analitico-ricostruttivo denominato “del valore di trasformazione” (o metodo di stima indiretta), che consiste nella determinazione del valore dell’area fabbricabile come differenza tra:
– il ricavato dell’immobile edificabile sull’area (come si configurerebbe ad edificazione avvenuta della cubatura realizzabile per l’area presa in considerazione);
– ed i costi necessari all’edificazione stessa (costi di trasformazione).
